L’opération « Victoria » de réhabilitation/résidentialisation, menée en site occupé à Saint-André-La Réunion, dans le cadre du programme national de rénovation urbaine, concerne 220 logements et 20 commerces, répartis sur 33 bâtiments.
REXLa Saline-les-bains
Les outils du BIM mobilisés
Pour la Société anonyme d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion (SHLMR), qui gère 26 000 logements, le recours au BIM représente un enjeu majeur pour améliorer la connaissance de son patrimoine, son exploitation et sa maintenance. Pour réussir cette première opération en BIM, la SHLMR s’est montrée particulièrement attentive aux ressources humaines et techniques à mobiliser. Elle s’est dotée d’un référent BIM en interne et d’un AMO BIM « pour challenger le BIM manager de la maîtrise d’oeuvre », comme l’a expliqué Jérôme Malartre, chargé d’opérations en réhabilitation chez SHLMR. Côté ressources techniques, la charte BIM élaborée par la SHLMR est considérée comme « la bible » du projet par Arnaud Plassard : « C’est une base générique de laquelle nous tirons des cahiers des charges spécifiques pour les opérations neuves ou de réhabilitation, précise le BIM Manager. Nous rédigeons ensuite une convention par projet, qui détermine qui fait quoi, à quel moment et sous quel format. » L’utilisation d’un scan 3D a par ailleurs permis aux équipes de maîtrise d’oeuvre de remettre à la SHLMR une maquette précise de l’existant ; la maquette numérique sera dans un second temps utilisée pour concevoir des visites virtuelles des logements, à destination des locataires ; enfin, une fois les travaux terminés, disposer d’une maquette d’exploitation-maintenance constituera pour le bailleur un véritable atout de gestion de son patrimoine.
Contraintes rencontrées et solutions apportées
Pour réaliser la maquette de l’existant, le cabinet eBIM Ingénierie est parti des dossiers des ouvrages exécutés (DOE) d’origine, lesquels manquaient de précision : « Nous ne pouvions pas faire complètement confiance aux DOE d’il y a 30 ans, pointe Arnaud Plassard, nous avons donc dû faire des scans des façades et des toitures pour vérifier notre modélisation via les plans. Et nous avons bien constaté des évolutions depuis 30 ans ! ». Le projet a été aussi confronté à des difficultés de gestion des fichiers, à la fois lourds et souvent incompatibles les uns avec les autres. « Nous avions choisi l’open BIM, souligne Yannick Tambrun, architecte, car chaque acteur utilisait des logiciels différents. Nous avons passé beaucoup de temps pour récupérer la maquette REVIT et l’importer dans notre logiciel métier, puis la renvoyer. Cela a représenté un vrai travail, d’autant plus que c’est un bâtiment très répétitif ! » « Pour faire face aux problèmes d’interopérabilité, indique Arnaud Plassard, nous avons utilisé des visionneuses IFC et le format BCF, qui facilitent les échanges entre les équipes. »
Quels bénéfices au final ?
Pour le maître d’ouvrage, la maquette BIM qui devait garantir une meilleure connaissance et une meilleure maîtrise du patrimoine permet par exemple d’anticiper les volumes de déchets et d’amiante à traiter ou encore de mener des études thermiques précises, en amont. Pour l’équipe d’architecte, l’expérience a permis de réduire les pertes de données dans les échanges entre collaborateurs, sans compter que « cette augmentation de la qualité de la transmission s’est accompagnée d’une amélioration de la précision de la conception, avec une vision du logement témoin très utile », a considéré Yannick Tambrun. « Avoir un niveau de précision dès la phase de l’avant-projet sommaire, confirme Arnaud Plassard, c’est un véritable gage de qualité pour la suite. »
Les acteurs du projet
La Société anonyme d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion
(SHLMR) qui fait partie du Groupe Action Logement est le maître
d’ouvrage de l’opération.
Le groupement de maîtrise d’oeuvre comprend un architecte
mandataire (Architectures de l’Eperon) et plusieurs bureaux
d’études : SOCETEM (tous corps d’état), SODEXI (paysagistes) et
eBIM Ingénierie (BIM Manager).
Les + et les –
du BIM pour ce projet
LES +
+ Rapidité et qualité du relevé grâce au scan laser 3D
+ Meilleure maîtrise de l’existant
+ Estimation plus précise des coûts dès la phase des esquisses
+ Meilleure compréhension du sujet et maîtrise de la communication
LES -
- Modélisation trop détaillée de la maquette de l’existant, pour une
opération de réhabilitation qui va comporter des démolitions
- Difficulté de prise en main des maquettes, ce qui fait émerger
des besoins de formation
- Problèmes de compatibilité des logiciels métier
- Difficulté à appréhender les délais supplémentaires